fbpx

Banky dostaly nástroj, jak ztížit refinancování hypoték.

Nový občanský zákoník umožňuje zapsat na katastr zákaz změn zástavního práva.

Lidé, kteří podepisují smlouvy o hypotečních úvěrech, by je nyní měli číst ještě pozorněji než dříve. Nový občanský zákoník dal totiž bankám možnost, jak klientům na konci sjednaného fixačního období výrazně ztížit nebo v krajním případě i úplně zastavit refinancování úvěru u konkurence.

Banky nově mohou do smluv dát požadavek, aby spolu se zástavním právem k nemovitosti byly do katastru zapsány také nové instituty, které prakticky znemožňují refinancování bez souhlasu a součinnosti banky. Banky už jich využívají a ve smlouvách požadují zřízení takzvaného zákazu zatížení nebo zcizení nemovitosti.

„Klienti podepisují zástavní smlouvy a neuvědomují si možné následky v případě, že zastavují nemovitosti s novými instituty,“

Klidní mohou zůstat lidé, kteří uzavřeli smlouvy o hypotečním úvěru do konce roku 2013. Na ně se sice vztahuje další novinka, na jejímž základě katastrální úřad neprovede vklad zástavního práva dříve než po dvaceti pracovních dnech, nicméně banky se (alespoň zatím) spokojují s tím, že byl návrh na vklad podán a uvolňují k čerpání peníze, takže původní úvěr v dosavadní bance je při refinancování splacen včas.

Zákaz zatížení nebo zcizení

Nový občanský zákoník bankám dává možnost, aby nechaly své klienty v katastru nemovitostí zřídit takzvaný zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti. Ten se provádí spolu se zapsáním zástavního práva vkladem za poplatek 1000 korunmajitel nemovitosti s tím musí souhlasit.

I dosud sice banky zakazovaly v zástavních smlouvách klientům zapsat na zastavenou nemovitost další zástavu, jednalo se však „jen“ o takzvané smluvní právo, za jehož porušení hrozila pouze sankce od banky. S využitím nového institutu podle občanského zákoníku už nyní půjde o takzvané věcné právo s věcnými důsledky.

Podívejme se na situaci, kdy je v katastru zapsán zákaz zatížení nemovitosti a zájemce o refinancování přijde do konkurenční banky. „Podá-li na katastr návrh na vklad zástavního práva ve prospěch „nové“ banky, katastr ho nutně zamítne. Tím pádem se dostává do časových problémů. Nejdříve je nutné zbavit se zákazu zapsaného v katastru a až poté lze podat návrh na vklad zástavního práva ve prospěch refinancující banky.“

Je to ale ještě složitější. Zákaz zatížení je totiž možné zřídit ve dvou variantách. Buď jde o zákaz zatížení zástavním právem bez souhlasu zástavního věřitele (banky), nebo je to čistě jen zákaz zatížení zástavním právem. „Ten první je mírnější v tom, že stačí písemný souhlas od stávající banky, který se ‚pouze‘ připojí k návrhu na vklad zástavy pro refinancující banku.“

Druhý typ – zákaz zatížení zástavním právem – je komplikovanější. U něj totiž nestačí jen písemný souhlas banky, ale je potřeba absolvovat náročnější byrokratickou cestu. Stávající banka musí poslat na katastr návrh na výmaz zástavního práva, a až když je nemovitost „čistá“, tak lze dát nový návrh na vklad zástavního práva. „Jenže velmi pravděpodobně se dostanu do časových problémů, protože i kdyby banka s výmazem souhlasila, katastr ho nebude moct provést dříve než po uplynutí zákonné dvacetidenní lhůty. A to je ten hlavní problém.“

Další novou možností zápisu do katastru, která navíc může znít klientům bank lákavě.

Nový občanský zákoník umožňuje do katastru k nemovitosti zapsat také zákaz zcizení, což přeloženo z úřední řeči není nic jiného než zákaz prodeje nemovitosti, v přísnějším právním výkladu i zákaz nájmu nebo pronájmu. „S tímto institutem de facto nelze převést nemovitost na nového majitele. Zase je třeba nejprve v součinnosti s bankou podat návrh na vklad výmazu zákazu zcizení za poplatek katastru ve výši 1000 korun.“

Tvrdý nástroj

Kdo se s bankou na zapsání zákazu zatížení či zcizení dohodne, bude tedy nově zcela odkázán na její vůli, zdali mu refinancování v budoucnu povolí. Banky totiž nemají vůbec povinnost klientům vyjít vstříc, když požádají banku, aby souhlasila s výmazem. „Stejně to je i u smluv uzavřených před rokem 2014, ale tam jde „jen“ o smluvní právo, u kterého mi hrozí maximálně sjednané sankce, třeba ve výši 5000 korun. Když ale omezení tohoto typu budou nově zapsaná v katastru, bez souhlasu banky nejdou zrušit.“

Jak by tedy zájemci o hypoteční úvěr měli postupovat? „Dohodl bych si s bankou jen smluvní právo, jehož porušení by bylo sjednáno ve smlouvě pod sankcí. Banku bych musel kontaktovat a mít její souhlas, ale nechtěl bych mít tyto zákazy zapsané v katastru.

Zároveň doporučuji vždy důsledně prohlédnout nejen zástavní smlouvu, ale i vypracovaný návrh na vklad zástavního práva. „Stalo se, že v zástavní smlouvě vše mělo jen smluvní charakter, ale v návrhu na vklad do katastru už bylo uvedeno jako věcné právo. Bylo to opět nejspíš nedopatření, protože i banky se s těmito novinkami učí zacházet.

Komentáře